Kira sözleşmesi; bir malın kullanma ve yararlanma hakkının belli bir bedel
karşılığında başkasına devrini öngören ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Borçlar Kanunu
339-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir.
Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri
ifade eder.
Gayrimenkul sahibi ve kiracının haklarını korumak üzere kira sözleşmesi
imzalanır. Kira kontratında kiranın başlayacağı tarih, kira bedeli ve sözleşmenin müddeti gibi
her iki tarafı da bağlayıcı bilgiler bulunur. Bu bilgiler aynı zamanda kira sözleşmesinin
feshedilme şartlarını da belirler. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kira
feshi farklı şekillerde gerçekleştirilir. Kira sözleşmesi feshi bildirim yolu ve dava yolu olmak
üzere iki şekilde gerçekleştirilebilir.
a-) Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli
kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirim yolu ile
kira sözleşmesini feshedebilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde kira kontratı 1 yıl süre ile
yenilenmiş kabul edilir. Gayrimenkul sahibi ise sözleşmenin sona ermesine dayanarak fesih
gerçekleştiremez.
"...Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona
erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi
izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak
koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir..."
Gayrimenkul sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için kira
sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Uzama süresi de denilen 10 yılı takip
eden her 1 yılda, sözleşme bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak kiracının evden
çıkmasını talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman kira sözleşmesini
feshedebilirken gayrimenkul sahibinin, kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmesini
beklemesi gerekir.
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple
el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (...)
Gayrimenkulü başka bir kişi satın aldığı zaman evi kullanma ihtiyacı doğarsa
da kira sözleşmesini feshedebilir. Gayrimenkulün yeni sahibi, evi satın alma tarihinden
başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmalı ve 6 ay sonra açacağı dava ile fesih
işlemini talep etmelidir.
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, 2
üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileriçin konut ya
da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın
yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen
sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile
sona erdirebilir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu
veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri
gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak
bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira
sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona
erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde
sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Yasa hükmünde bu kapsamda
sınırlı olarak sayılmış kişiler şu şekildedir:
-Kiraya verenin kendisi,
-Kiraya verenin eşi,
-Kiraya verenin altsoyu,
-Kiraya verenin üstsoyu,
-Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Yasa hükmünde sayılmış bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu”
konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya
veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda,
belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma
süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir. Bu yasa hükmünden
yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı
herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka
birine kiralaması mümkün olmayacaktır.
Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz
konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak
bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma
hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4691 K. 2017/12812 T. 27.9.2017
"...Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse 3
eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin
sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de
dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya
yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç
sebebiyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart
olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir
ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün
değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının
kanıtlanması gerekir...."