KİRA SÖZLEŞMESİNİN İHTİYAÇ SEBEBİYLE FESHİ

Kira sözleşmesi; bir malın kullanma ve yararlanma hakkının belli bir bedel karşılığında başkasına devrini öngören ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Borçlar Kanunu 339-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir. Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri ifade eder.

Gayrimenkul sahibi ve kiracının haklarını korumak üzere kira sözleşmesi imzalanır. Kira kontratında kiranın başlayacağı tarih, kira bedeli ve sözleşmenin müddeti gibi her iki tarafı da bağlayıcı bilgiler bulunur. Bu bilgiler aynı zamanda kira sözleşmesinin feshedilme şartlarını da belirler. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kira feshi farklı şekillerde gerçekleştirilir. Kira sözleşmesi feshi bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilebilir.

a-) Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirim yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde kira kontratı 1 yıl süre ile yenilenmiş kabul edilir. Gayrimenkul sahibi ise sözleşmenin sona ermesine dayanarak fesih gerçekleştiremez.

"...Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir..."

Gayrimenkul sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Uzama süresi de denilen 10 yılı takip eden her 1 yılda, sözleşme bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak kiracının evden çıkmasını talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman kira sözleşmesini feshedebilirken gayrimenkul sahibinin, kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmesini beklemesi gerekir.

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (...)

Gayrimenkulü başka bir kişi satın aldığı zaman evi kullanma ihtiyacı doğarsa da kira sözleşmesini feshedebilir. Gayrimenkulün yeni sahibi, evi satın alma tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmalı ve 6 ay sonra açacağı dava ile fesih işlemini talep etmelidir.

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, 2 üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileriçin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Yasa hükmünde bu kapsamda sınırlı olarak sayılmış kişiler şu şekildedir:

-Kiraya verenin kendisi,

-Kiraya verenin eşi,

-Kiraya verenin altsoyu,

-Kiraya verenin üstsoyu,

-Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Yasa hükmünde sayılmış bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir. Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4691 K. 2017/12812 T. 27.9.2017

"...Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse 3 eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir...."